【房產精算家】360萬買、660萬賣只賺80萬？！投資老公寓竟漏算「這些雜支」...

【文／連珠君】當包租公、包租婆在家坐收租金，是許多人的夢想。專家指出，若想將公寓隔成套房出租，1間套房含家具家電的裝修成本約要抓35~40萬元，成本高昂，若房屋入手價低，可創造6~7%的高投報率，但近年來裝修套房被檢舉機率高，需申請裝修許可並停工，恐耗費時間較長。

大樓難隔間 舊公寓高投報

購置房屋後是打算要出售還是出租，兩者的裝潢走向不同，法拍小哥陳俊廷表示，如果購買大樓產品，就別想要隔套房出租，管委會不會通過，且大樓屋況通常不會太差，裝潢費大致1坪抓2~3萬元，建議直接賺價差出售。

若是購買公寓產品，買價便宜的公寓產品，大多是因為屋況很爛，很久無人居住，房屋幾乎得要全部打掉重新作，重新蓋的情況下，就會選擇裝修成投報率高的套房，未來不管是要自己出租，還是出售，都有機會獲得高於市場的投報率。

陳俊廷表示，曾購入桃園35坪公寓，成本為360萬元，隔成5間套房，每間套房有獨立衛浴，還有床組、書桌、衣櫃、沙發等家具，每間裝修成本約要35~40萬元，裝修完畢後，3間以每月9000元出租，1間租金9500元，留有1間最漂亮的套房帶看，最後在短短1~2個月內以660萬元出售。

事實上該區公寓市價行情在400~500萬元，但因該屋的投報率高達7%，買家看的是投報率，而非住家的眼光，才能以高出市價的價格出售，以桃園來說，隔套房的投報率要6~7%比較好出售，一般型住家投報率只要3~4%，就會有人入手，都優於定存。

入手價360萬元，售價660萬元，看似中間利潤高達300萬元，但實際上光是裝潢，加上1年內出售，需繳納45%的高額房地合一稅，及其他仲介費等零碎雜支，成本高達220萬元，實際到手利潤為80多萬元。

挑便宜家電 先解決漏水

至於家具家電是否找二手產品，陳俊廷表示，出租講求的是CP值，只要合適，新品、二手都會考慮，不過二手家具容易有尺寸問題，且若隔套房產品，想講求風格一致，二手家具無法符合這項需求，且價差不大，通常僅便宜1~2千元，還要自行搬運，十分麻煩，因此多是直接購買新品，或在淘寶上購買。

在家電的選擇上，若是想直接出售，會選擇大品牌，如國際牌或大金冷氣，廚具可能選用人造石檯面，因以自住買家心態來說，看到大品牌家電，會覺得前屋主很用心，若看到小品牌家電，甚至都沒聽過的品牌，恐會懷疑裝潢品質。

但若以出租角度來看，便宜、高CP值比較重要，套房的租客也比較不會重視家電品牌，這時就會選擇便宜的小品牌家電，堪用即可，最重要的是抓漏水、換電線的基礎工程，才不會房屋出租後，還要花大量時間處理漏水問題。